Kada moram imati registracijski broj za apartman?

EU uredba 2024/1028 primjenjuje se od 20. svibnja 2026. Ako oglašavate smještaj putem platformi, računajte da će platforme tražiti registracijski broj. Detalje hrvatskog postupka treba provjeriti u službenim objavama.

Kolika je kazna za neprijavu gostiju u eVisitor?

Kazne za neprijavu gostiju mogu biti značajne, zato prije sezone provjerite važeće iznose prema propisima o turističkoj pristojbi i eVisitor prijavi. Goste morate prijaviti u roku od 24 sata od dolaska, a odjavu napraviti najkasnije u roku od 24 sata od odlaska.

Moram li plaćati PDV na Booking proviziju?

Ako koristite Booking, Airbnb ili drugu EU platformu, provjerite obvezu PDV-ID-a i reverse charge PDV-a. Prema Poreznoj upravi, obrasci se predaju samo za mjesece u kojima je usluga primljena, a rok je zadnji dan tekućeg mjeseca za prethodni mjesec.

Koliki je paušalni porez po krevetu za iznajmljivače?

Paušalni porez ne ovisi o zvjezdicama apartmana, nego o odluci grada ili općine i kategoriji jedinice lokalne samouprave prema indeksu turističke razvijenosti. Za točan iznos provjerite svoje rješenje i upute Porezne uprave.

Isplati li se imati vlastitu web stranicu za apartman?

Često da, posebno ako imate 50+ noćenja godišnje ili već imate goste koji bi mogli rezervirati direktno. Točna isplativost ovisi o cijeni noćenja, proviziji, udjelu direktnih upita i trošku izrade stranice. Svaka direktna rezervacija može zadržati dio OTA provizije u vašem džepu.

Priprema apartmana za turističku sezonu 2026: kratka kontrolna lista

Sezona se ne počinje pripremati u lipnju

Turisti prosječno rezerviraju apartmane mjesecima unaprijed. Za ljetnu sezonu to znači da su ožujak, travanj i svibanj mjeseci kad se donose odluke. Ako vaš oglas tada nije spreman, kvalitetan, s dobrim fotografijama i ažurnom cijenom, gost ide dalje.

Ovaj vodič je kontrolna lista za iznajmljivače: što provjeriti u dokumentima, što popraviti na Booking/Airbnb oglasu, kako srediti Google vidljivost i kada ima smisla napraviti vlastitu web stranicu za direktne upite.

1. Dokumenti, eVisitor i registracijski broj

EU uredba se primjenjuje od 20. svibnja 2026. Ako oglašavate apartman, sobu ili kuću za odmor preko platformi, računajte da će svaka smještajna jedinica trebati svoj registracijski broj. Hrvatski portal i postupak još čekamo, zato sada provjerite rješenje, adresu, kapacitet i podatke u eVisitoru.

Registracijski broj za apartmane 2026. Detaljan pravni pregled držimo u zasebnom članku kako ova kontrolna lista ne bi postala preširoka.

Detalje pročitajte ovdje: registracijski broj za apartmane 2026.

2. eVisitor: prijava i odjava gostiju

Svaki iznajmljivač mora prijaviti goste u sustav eVisitor u roku od 24 sata od dolaska. Odjavu napravite najkasnije u roku od 24 sata od odlaska gosta. Ovo nije nova obveza, ali se i dalje redovito krši, a kazne mogu biti konkretne.

Kazne za neprijavu gostiju: mogu biti značajne, zato prije sezone provjerite važeće iznose prema propisima o turističkoj pristojbi i eVisitor prijavi. Turistički inspektorat provodi pojačane kontrole, posebno tijekom glavne sezone.

Pri prijavi unosite ime i prezime gosta, datum rođenja, spol, državljanstvo, broj i vrstu putne isprave te datum dolaska i očekivani datum odlaska.

Prijava se obavlja putem web sučelja na evisitor.hr ili mobilne aplikacije. Ako koristite channel manager, većina ih ima integraciju s eVisitor sustavom.

Kontrolna lista: prije sezone provjerite rješenje, eVisitor pristup, točnu adresu, kapacitet, kontakt podatke i jesu li podaci isti na platformama i u vašoj dokumentaciji.

3. Porezi i obveze: što provjeriti prije sezone

Ovdje ne ulazimo u detaljan porezni vodič. Cilj je da prije sezone znate što trebate provjeriti sa svojim rješenjem, knjigovođom ili Poreznom upravom.

PDV prag: prag za ulazak u sustav PDV-a od 1.1.2025. iznosi 60.000 €. To ne znači da je paušalno oporezivanje samo pitanje prihoda; provjerite uvjete iz rješenja, status PDV-a i važeće upute Porezne uprave.
Booking/Airbnb provizije: ako koristite EU platforme, provjerite obvezu PDV-ID-a i reverse charge PDV-a. Prema Poreznoj upravi, obrasci se predaju samo za mjesece u kojima je usluga primljena, a rok je zadnji dan tekućeg mjeseca za prethodni mjesec.
Paušalni porez: ne ovisi o zvjezdicama apartmana, nego o odluci grada/općine i kategoriji jedinice lokalne samouprave prema indeksu turističke razvijenosti. Točan iznos provjerite za svoje mjesto.
Turistička pristojba: provjerite iznos, rokove i način plaćanja prema svojoj turističkoj zajednici i rješenju.

Detaljni porezni vodič ide odvojeno. Ova stranica ostaje kontrolna lista za sezonu. Za PDV na Booking i Airbnb proviziju planiran je zaseban članak: PDV na Booking i Airbnb proviziju 2026.

4. Fotografije i opis smještaja

Ovo je dio koji ne košta ništa osim vremena, a može povećati broj upita i rezervacija. Kvalitetne fotografije i ažuran opis ne služe samo platformi: gost brže razumije što dobiva, manje pita, lakše rezervira i rjeđe odustaje.

Fotografije

Ciljajte na minimalno 20 kvalitetnih fotografija. Svaku prostoriju fotografirajte iz kuta, ne iz sredine jer tako dobivate širi kut i prostorija izgleda veće. Fotografirajte danju, s otvorenim zavjesama, jer prirodno svjetlo je besplatno i daje najtopliji dojam.

Obavezno pokrijte kupaonicu, kuhinju, pogled s balkona, okolicu i parking ako ga imate. Pospremite prije fotografiranja jer osobne stvari i nered na pultu ostavljaju loš dojam. Posebnu pažnju posvetite prvoj fotografiji jer se upravo ona prikazuje u rezultatima pretrage.

Opis

Pišite konkretno jer "5 minuta hoda do plaže Bačvice" je uvijek bolje od "blizu mora". Navedite sve pogodnosti kao što su klima, Wi-Fi brzina, parking, perilica i sušilo za kosu. Objasnite pristup, odnosno na kojem ste katu, ima li lift ili stepenice i kako izgleda ulaz sa ceste. Ako imate nešto posebno poput vrta, roštilja, kamina ili pogleda na more, stavite to u prvi odlomak opisa.

Praktičan savjet: pogledajte 5 najbolje ocijenjenih apartmana u vašem gradu na Bookingu. Obratite pažnju na njihove fotografije i opise. Ne kopirajte, ali učite od onoga što funkcionira.

5. Cijena i kalendar dostupnosti

Ažuran kalendar i realne cijene pomažu gostu da brzo odluči. Ako su datumi zatvoreni, cijene zastarjele ili odgovori kasne, gost lakše ode na drugi oglas.

Otvorite kalendar minimalno 6 mjeseci unaprijed jer gosti iz Njemačke i Austrije rezerviraju i ranije. Postavite sezonske cijene: pred-sezona (svibanj, lipanj), glavna sezona (srpanj, kolovoz) i post-sezona (rujan, listopad).

Koristite popuste za duži boravak, primjerice 10% za 7+ noći i 15% za 14+ noći. Platforme takve popuste često jasno prikazuju u oglasu, ovisno o postavkama i pravilima platforme. Blokirajte datume kad niste dostupni umjesto da ignorirate upite jer neodgovoreni upiti mogu negativno utjecati na response rate i povjerenje gosta.

Brzi odgovori prodaju. Ne morate znati svaki detalj algoritma platforme da biste znali da gost koji brzo dobije jasan odgovor lakše rezervira.

Računate koliko vas Booking zapravo košta?

Provizija + PDV na proviziju + turistička pristojba. Izračunajte pravi trošak po noćenju.

Kalkulator provizije Web stranica od 249€

6. Vlastita web stranica kao izvor informacija

Web stranica za smještaj ne mora biti booking sustav. Najkorisnija je kao mjesto gdje gost može provjeriti točne informacije: galeriju, opis apartmana, lokaciju, pravila, kontakt i poveznice na kanale koje već koristite.

Dodajte kontakt formu, WhatsApp ili email, jasnu kartu, ažurirane fotografije i link koji možete poslati gostu u poruci. To može smanjiti ovisnost o platformama, ali ne treba obećavati broj rezervacija ili povrat ulaganja.